contratos reales - entrega de la casa

¿Sabes qué son los contratos reales? Averígualo aquí

Abogada egresada de la Universidad Católica Andrés Bello. Asesora del Modelo Mundial de Naciones Unidas de la Universidad de Harvard. Activista de Amnistía Internacional. Editora en Handbook.

Los contratos reales son una institución proveniente del Derecho Romano, en los cuales se requiere, además de los elementos esenciales de todo contrato, es decir, consentimiento, objeto y causa, la entrega de la cosa de una de las partes hacia la otra para que el contrato pueda perfeccionarse. De allí que hayamos querido realizar el presente artículo para estudiar un poco más acerca de ese tipo de contratos. Esperamos sea de su agrado.

Contratos reales

Concepto

Los Contratos Reales son aquellas convenciones en las que la entrega de la cosa determina el perfeccionamiento del contrato. La particularidad de este tipo de contratos, es que se trata más de una categoría de contratos que de una especie de contrato. Así, si bien el contrato real, al ser una convención requiere esencialmente del consentimiento como todas las demás, también requiere de la entrega de la cosa como presupuesto para su existencia. La doctrina tradicionalmente considera contratos reales al mutuo, la prenda, el comodato, depósito y el préstamo.

Características

Los contratos reales tienen las siguientes características generales:

  1. Se considera un contrato real al hecho de que dos o más personas se pongan de acuerdo respecto de un objeto determinado (cosa o bien jurídico).
  2. Para que los contratos reales puedan perfeccionarse, se requiere la transmisión de la cosa.
  3. Como cualquier otro acuerdo, presupone para su existencia consentimiento, objeto y causa.
  4. Origina un deber de restitución, quedando una de las partes, obligada a entregar la cosa después de recibida.
  5. Es un contrato no solemne, es decir, que no necesita de formalidades.
  6. Los contratos reales tienen eficacia jurídica real, ya que producen como efecto la constitución, transmisión, modificación o extinción de un derecho real.
  7. Son contratos de buena fe.

Clasificación

Como dijimos los contratos reales, más que una especie de contrato, se tratan como una clasificación que engloba principalmente el contrato del mutuo, comodato, depósito, prenda y préstamo. A continuación, explicaremos brevemente algunos de ellos:

Mutuo

El contrato de mutuo, también llamado préstamo de consumo, es aquel mediante el cual una persona acuerda entregar a otra, una cantidad de cosas con la obligación de que esta otra restituya otra cantidad de cosas de la misma especie y calidad. De acuerdo con el artículo 1.735 del Código Civil:

Artículo 1.735 – Código Civil

El mutuo es un contrato por el cual una de las partes entrega a otra cierta cantidad de cosas, con cargo de restituir otras de la misma especie y calidad.

Generalmente, el contrato de mutuo se establece para transmitir la propiedad de sumas de dinero o de bienes fungibles, quiere decir aquellos bienes que puedan consumirse por uso.

 

Partes en el contrato de mutuo

La denominación de la persona que entrega la cosa, es Mutuante. Es quien se obliga a transferir la propiedad del objeto. La persona a quien entrega el objeto, se denomina Mutuario. Es quien recibe el objeto del contrato y se obliga a devolver otro objeto o cantidad de cosas que sean de igual valor que el objeto del contrato.

 

Obligaciones del Mutuante

La obligación principal del mutuante, es transmitir la propiedad de la cosa (o cosas) y entregarla al mutuario. Asimismo incurre en la responsabilidad de notificarle al mutuario cuando la cosa cuente con algún defecto, de acuerdo con el artículo 1.740 del código eiusdem. 

 

Obligaciones del Mutuario

De acuerdo con el artículo 1.744 del mencionado código, el mutuario tiene como obligación principal restituir las cosas de la misma calidad y en la misma cantidad que recibió, y en el término convenido, y en su defecto, está obligado a pagar su valor en el tiempo y en el lugar en que según el contrato debía hacer la restitución.

Contrato de Prestamo

En Venezuela a diferencia de otros países, el contrato de préstamo es ubicado dentro del Mutuo en los artículos 1.737, 1.745 al 1.748 del Código Civil y es definido como aquel contrato por el cual una de las partes entrega a la otra una cantidad de dinero, quien se obliga a restituirlo con posterioridad y conforme a las reglas contractuales establecidas.

Comodato

El comodato es aquel contrato real en virtud del cual una persona llamada comodante, entrega gratuitamente una cosa, a otra persona llamada comodatario, para que se sirva de ella y la devuelva una vez cumplido el plazo convenido, o al primer requerimiento si no se estableció plazo alguno. Está establecido en el artículo 1.724 del Código Civil Venezolano.

Prenda

De acuerdo con el artículo 1.837 del mencionado código, la prenda es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del crédito, la que deberá restituirse al quedar extinguida la obligación. En razón de este contrato, el acreedor adquiere el derecho de hacerse pagar con privilegio sobre la cosa obligada. Sin embargo el privilegio del acreedor dependerá de las formalidades del contrato, según lo establecido en el artículo 1.839 del código eiusdem. 

Características de la prenda

  1. Es un contrato unilateral, ya que, una vez entregada la cosa, de él se derivan obligaciones solo para una de las partes contratantes, que es el acreedor.
  2. Sinalagmático Imperfecto: ya que el acreedor solo hará gastos para el mantenimiento de la cosa si son necesarios, y en tal caso, deben ser retribuidos a este por el deudor (artículo 1.845 del Código Civil).
  3. Es un contrato real, porque requiere del consentimiento y de la entrega de la cosa para su perfección.
  4. Es una garantía, ya que asegura el crédito contraído entre el deudor y el acreedor.
  5. La prenda es indivisible, aunque se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor (artículo 1.853 del Código eiusdem).

Facultades del acreedor

El acreedor, aunque no se hace con la propiedad de la cosa dada en prenda, llegado el tiempo que se hubiere estipulado sin haber pagado el crédito, podrá hacerla vender judicialmente de acuerdo al artículo 1.844 del código eiusdem. De igual manera, dicho artículo le confiere al acreedor un derecho de persecución sobre la cosa, así cuando sale de la posesión del deudor, el acreedor puede perseguirla a donde quiera que se encuentre y ejercer el remate judicial.

Depósito

Es un contrato real por el cual una persona denominada depositante le entrega a otra denominada depositario, una cosa mueble que éste último se obliga a cuidar y conservar gratuitamente y a devolverla al primer requerimiento del depositante. De acuerdo con el Código Civil, el depósito se define como:

Artículo 1.749 – Código Civil

El deposito en general es un acto por el cual una persona recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y restituirla.

De acuerdo con el Código, existen dos tipos de depósitos: el propiamente dicho, y el secuestro. Sin embargo, estudiaremos solo el depósito propiamente dicho en este artículo, que a su vez se divide en dos tipos: el voluntario y el necesario.

 

Depósito Voluntario

Es aquel que se efectúa por el espontáneo consentimiento del que da y del que recibe la cosa en depósito. Naturalmente, este tipo de depósito solo puede efectuarse entre personas que sean capaces de contratar (artículos 1.753 y 1.754 del mencionado código, respectivamente).

 

Depósito Necesario

El depósito necesario, en cambio, es aquel que se hace cuando una persona apremiada por algún accidente: ruina, incendio, saqueo, naufragio u otro imprevisto, deja en cuidado sus cosas a otra persona gratuitamente (artículo 1.775 del Código Civil).

Conclusión

De todo lo anterior puede concluirse que en los contratos reales la entrega de la cosa, es la que perfecciona el contrato a diferencia de los contratos consensuales, que se perfeccionan con el mero consentimiento o voluntad explícita de las partes, legítimamente manifestada; de allí que constituyen una clasificación única dentro del derecho contractual, por su naturaleza jurídica y los requisitos necesarios para su validez y existencia.

 

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